עצות לשוכר דירה
עצות לשוכר דירה
מאת עורך הדין ונוטריון משה סיון מתמחה בנדל"ן
בוקי ומוקי זוג צעיר שחפץ לבחון חיים משותפים יחדיו. הזוג הצעיר פונה לשכור דירה, והוא מגיע לדירה, מעיף מבט הדירה נראית בעיניו. והמתווך שולח אותו לערוך חוזה עם בעל הדירה. נחתם חוזה, והזוג הצעיר מקבל מפתח להיכנס לדירה.
אוי ואבוי, כאשר באים לפתוח לאוורר את הדירה, מתברר כי אין תריסים יש חלונות בלבד, מה לעשות, יש דירות ישנות שכאלה. הזוג הצעיר פונה בבהלה למתווך שמפנה אותו לבעל הדירה, בעל הדירה אומר לו: "זהי הדירה, נכבדיי. זה מה שהשכרתי לכם".
הזוג מסרב להיכנס לדירה, פונה לבית המשפט. בית המשפט לתביעות קטנות דן בעניין, ומגיע לפסק דין שקובע שהמושכר הושכר כמות שהוא ולא חייבים להיות תריסים בדירת מגורים. הזוג הצעיר מאוכזב ,אך זוהי התוצאה.
הלקח ברור וניתן ללמוד ממנו. חובה לערוך בדיקה יסודית בטרם שכירת הדירה, לא להתבייש, לבדוק את כל מערכות המים, החשמל, הביוב, שהכל פועל כראוי. לפתוח את כל הדלתות ואת כל החלונות ולוודא שהכל תקין, נפתח ונסגר ופועל ומתפקד כראוי.
,
- עם הכניסה למושכר לערוך פרוטוקול בו יירשמו כל הליקויים לרבות שריטות ומצב הסיוד והצבע.
להפעיל כל מכשיר ולוודא שהוא אכן תקין ופועל כשורה.
- תקופת השכירות
זכותו וחובתו של שוכר דירה לוודא שאכן תקופת השכירות נרשמת באופן מדוייק בחוזה, מתאריך עד תאריך, בדרך כלל שנת שכירות.
ולעיתים נדרשת גם אופציה – הזכות להארכת מועד השכירות בתקופה של שנת שכירות נוספת או יותר מכך.
אופציה זאת כפופה בדרך כלל לסייגים כגון מילוי אחר תנאי החוזה והפקדת שיקים . ולעיתים נקבע כי סכום השכירות יקבע מחדש.
האופציה היא בדרך כלל לזכותו של הדייר ונדרשת הפעלתה על ידו.
זכותו של הדייר להודיע על מימוש האופציה ואז היא נכנסת לתוקפה, ובדרך כלל ימשיך החוזה לתקופת השכירות הנוספת בלא צורך בחתימת חוזה חדש, ובתנאים זהים לחוזה הקודם.
- תיקונים במושכר
מן המקובלות היא כי הליקויים והקלקולים שחלים במושכר חלים על המשכיר וכך ראוי שיירשם בחוזה השכירות.
רק כאשר השוכר עשה נזק בזדון, כגון שבירת שמשה או חורים בקירות במקרים שכאלה חובת התיקון חלה עליו.
יש להודיע לבעל הבית, רצוי בכתב, על הקלקול וחובתו לתקנו.
- ביטוחונות במושכר
זכותו של המשכיר לדרוש בטחונות. הבטחונות הנ"ל הם בדרך כלל, שיקים עבור שנת השכירות מראש, וכן שני ערבים אשר חותמים על נספח להסכם, וכן שטר לביטחון עליו חותמים השוכרים והערבים.
ישנם משכירים הדורשים גם שיקים, 3 שיקים לפקודת הרשויות, עירייה, חברת חשמל, וחברת המים.
בכל המקרים הללו, ראוי לוודא שהשיקים נשרמים לפקודת המוטב בלבד, בשום מקרה אין לתת שיקים פתוחים ללא שמות מוגדרים, ובהם הגבלת הסחירות – למוטב בלבד.
כמו כן, רצוי לצלם את כל הביטחונות הללו ולשמור את הצילום. בתום תקופת החוזה לדרוש חזרה את הביטחונות לאחר מילוי מלוא החובות של השוכר עם תום תקופת השכירות.
מיסוי במושכר
המקובל הוא שהדייר משלם את כל המיסוי השוטף החל על המושכר, כגון עירייה, חשמל, מים וביוב, ועד בית.
הללו הם מיסי צריכה שוטפים, אין כל חובה על שוכר לשלם כל מס אחר.
הוצאות עבור שיפוצים וכיוצ"ב אינם חלים על השוכר אלא על בעל הבית.
- זכות השימוש והמגורים
זכותו של השוכר להתגורר בלא הפרעה במשך כל תקופת השכירות וללא כל הגבלה שהיא.
לדוגמה, אם קיימת מניעה השוללת את מטרת השכירות, כגון קריסה של מערכת, המשרתת את המושכר, אשר איננה מתוקנת בתוך תקופה סבירה, זוהי מניעת השימוש במושכר ומזכה את השוכר בהפחתת או ביטול דמי השכירות.
בכל מקרה גם אם אין השוכר מתגורר בדירה או עושה בה שימוש, חובתו לשלם את דמי השכירות וכן את המיסים החלים על המושכר עד לתום תקופת השכירות.
- קיימים מקרים בהם יש בחוזה סעיף המורה על קיצור תקופת השכירות.
בכפוף למתן הודעה מוקדמת.
סעיף שכזה מעמיד את השוכר במצב שבו הוא יידרש לפנות את המושכר עפ"י צורך של המשכיר.
מקובל ששוכר שמבקש לקצר את תקופת השכירות,ממציא תחתיו שוכר אחר, אשר חותם על חוזה השכירות ונכנס במקומו והכל בכפוף להסכמה ובתיאום עם המשכיר.
- סיום השכירות והחזרת המושכר
בתום תקופת השכירות על השוכר להודיע למשכיר על סיום תקופת השכירות.
במקרה שכזה, חובתו להמציא למשכיר את כל הקבלות על המיסים ששולמו. לשמור לעצמו עותקים על כך.
לזמן את המשכיר לבצע סיור בדירה ולערוך פרוטוקול.
בסיום החזרת החזקה והמפתחות במושכר לידי המשכיר.
הפרוטוקול בא על מנת למנוע טענות על קילקולים, נזקים, פגיעה במושכר וכיוצ"ב.
עם החזרת החזקה במושכר לדרוש חזרה את כל הביטחונות שנמסרו לידי המשכיר.
יצויין בזאת כי ישנם משכירים הדורשים את סיוד המושכר או צביעתו בתום תקופת השכירות.
במקרה שכזה, זכותו של השוכר לדרוש כי ייעשו סיוד וצביעה טרם כניסתו לדירה.
חובת השוכר להחזיר את המושכר כשהוא באותו מצב, למעט בלאי סביר, כאשר נעשה בדירה.
אין חובתו לשפץ את המושכר, מקום שהמושכר היה במצב מסויים, יוחזר המושכר באותו מצב למעט בלאי סביר.
מאמר זה אינו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.
משה סיון, עורך דין מקרקעין
