השינויים בחוק השכירות- לטובת הדיירים- 2017.
בתאריך 17.7.17 התקבל בכנסת תיקון לחוק השכירות. מרבית התיקונים נעשו לטובת הדיירים בשכירות חופשית.
בין השאר קבע המחוקק ,כי זכותו של השוכר במקרים של הפרעה בלתי סבירה לשימוש במושכר, לדרוש מהמשכיר את החלפת הנכס במקום את תיקונו.
במקרים שכאלה, חלה חובה על השוכר להודיע על אי התאמה של המושכר בעת כריתת החוזה, ולתת למשכיר הזדמנות לתקן את הפגם.
במקרה של קלקול ותקלות במושכר ,לרבות כל דבר שגורם להפרעה של ממש לשימושו של השוכר, חובה על המשכיר לתקן את הנזק.
התיקון צריך להיעשות בתוך 30 יום. ובמקרים דחופים תוך 3 ימים מעת קבלת ההודעה.
יתר על כן, אם דרש השוכר מהמשכיר לתקן פגם או אי התאמה והמשכיר איננו עושה כן, זכאי השוכר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה, ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות סבירות.
החידוש הוא ,שהוא גם רשאי להפחית זאת מדמי השכירות.
זאת ,בתנאי שהוא נתן הודעה למשכיר זמן סביר מראש.
דהיינו, רשאי הוא להזמין בעל מקצוע ולתקן בעצמו את הליקוי או הפגם.
פגמים אשר בעת כריתת החוזה לא היו ידועים למשכיר ולא היה עליו חובה לדעת עליהם, לא יהיה זכאי השוכר לדרוש תיקונם.
מרחיק לכת הוא התיקון הבא ,אשר נחקק לטובתו של השוכר, אם המושכר או דרכי הגישה אליו מונעים את השימוש, פטור השוכר מלשלם את דמי השכירות.
ויכול גם השוכר לבטל את ההסכם בהודעה למשכיר.
במקרים אשר בהם אין תקופת שכירות מוגדרת, או במקרה שהצדדים המשיכו לקיים את השכירות גם לאחר תום התקופה, רשאי כל צד לסיים את השכירות ע"י מתן הודעה תוך זמן סביר.
הודעה שכזאת ,חובה על השוכר לתת תוך 60 יום קודם, ואילו על המשכיר החובה היא לתת הודעה 90 יום קודם.
המחוקק אף הגדיר דירות שאינן ראויות למגורים, בדירה חייבות להיות המערכות החיוניות הבסיסיות הבאות:
חשמל, ביוב, מים, פתחי אוורור ודלת ראשית. כמו כן, דלתות וחלונות, והיעדר סיכון בלתי סביר למגורי השוכר.
דירה אשר איננה עונה על התנאים הנ"ל, נחשבת כדירה שאיננה ראויה למגורים, והמשכיר עובר על החוק ויידרש לשלם החזר ופיצויים לשוכר.
המשכיר מחויב למסור את הדירה לשוכר כשהיא ריקה ופנויה מכל חפץ ואדם.
השוכר יהיה מחויב אך ורק ,בתשלומים של מיסים שוטפים החלים על המחזיק בדירה לרבות ארנונה, מים, ביוב, ועד בית או שירותים שוטפים, כמו חימום וגז ותשלומים לנציגות הבית המשותף או לחברה הניהול.
מעבר לכך ,לא יישא השוכר בכל תשלום שהוא כמובן לא בשיפורים, שיפוצים, ביטוח או דמי תיווך אם איננו זה שפנה למתווך ישירות.
הגדיל המחוקק לעשות, כאשר קבע הגבלות לגבי ערובות או פיקדונות הנדרשות ע"י המשכירים, כגון ערבות בנקאית או הפקדת פיקדון המוחזק ע"י המשכיר לבטחון קיום חיובי השוכר.
דמי העירבון אשר יחולו על דירה יהיו בשיעורים מסוימים.
לדוגמא, דירה שדמי השכירות החודשיים הם בסך של 3,500 ₪ לחודש, תחויב במקסימום עירבון לשנת שכירות בסך של 24,500 ₪.
הגבלה זו היא אך ורק, על ערבונות העולים לשוכר בכסף, ולא חלה על ערבויות כגון ערבים, או שטר חוב, או צ'קים או בטחונות אחרים.
במקרה של הארכת תקופת השכירות ,חובת ההודעה היא על שני הצדדים, על המשכיר חלה חובת הודעה לשוכר של 90 יום, ועל השוכר חובת הודעה של 60 יום, טרם מועד הסיום.
גם אם יש למשכיר הזכות החוקית לבטל את החוזה, ע"פ תניה בחוזה עצמו, הוא חייב להודיע זאת לשוכר 90 יום קודם.
המחוקק הגביל ואסר לערוך חוזים שאינם הולמים ואינם תואמים את מטרות והוראות החוק.
המאמר איננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
נערך ע"י משה סיון, עו"ד ונוטריון
