שותפים במקרקעין - שלילת זכויות שביושר

סוג: ערעור אזרחי 193/75 יוצגו ע"י עו"ד סיון: המערערת ביהמ"ש: מחוזי י"ם
סיווג: מקרקעין - שותפים כב' השופט: הרכב ערעורים אזרחיים

 

העובדות:
פס"ד זה שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים, היווה נטבח ראשון של פסיקה תקדימית על פי חוק המקרקעין 1969, מיד לאחר צאתו של החוק. העובדות נסובו מסביב לבית חד קומתי ובו 4 יחידות דיור , אשר היוו יחידת חדר אחד גדול בפני עצמה ברחוב רש"י בירושלים. מקום שבו היו בתים ישנים חד קומתיים בכל חצר אשר השרותים והמטבחונים היו מחוץ למושכרים ברכוש המשותף. ובמרכז היתה חצר משותפת . ומתחתיה בור מים משותף עליו היתה קבועה משאבת מים ידנית.
הבעלויות היו של כל אחד על יחידת הדיור שלו בשיתוף והבעלים היו רשומים - רבע חלקים כל אחד מהם לגבי החלקה. הנוהג היה שכל אחד מן הדיירים החליף את מקום השימוש בחדר על מנת שלא יסבול בתורו מקירבה לבור המים. וכל אחד מן הבעלים יכול היה להשכיר את היחידה למי שיחפוץ .

בית המשפט ראה בזה הסכם שיתוף - בלתי רשום. בשלב מסויים רכש קבלן את מחצית זכויות המקרקעין הללו. ופנה אל שאר הדיירים במכתב כי מכאן ואילך כל פעולה במקרקעין טעונה הסכמתו.המערערת השכירה את יחידת הדיור שלה בדמי מפתח לדיירים אשר תפסו חזקה במקום.המשיבה הגישה תביעה לבית משפט השלום לפינוי.
טענותיה היו כי הואיל ומדובר במקרקעין משותפים ועפ"י חוק המקרקעין שנכנס לתוקפו , אין כל זכויות שביושר כל זכויות אחרות במקרקעין.
והשכרת דירה איננה שימוש רגיל במקרקעין עפ"י סעיף 31 לחוק המקרקעין. יתר על כן, השכרת דירה איננה מכירתה עפ"י סעיף 34 לחוק המקרקעין. וההשכרה טעונה הסכמת יתר השותפים ולכן היא בטלה .

בית המשפט השלום: בית המשפט פסק על פינוי המקרקעין בהתאם לדרישתו של הרוכש החדש. על כך הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי.
בית המשפט המחוזי פסק כדלקמן:
על פי סעיף 29 (א') לחוק המקרקעין, הסכם בין שותפים כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן. אולם לפנינו הסכם שיתוף בלתי רשום, וזה איננו מחייב שותף שבא לאחר מכן. וגם אם נהגו השותפים טרם רכישה על ידי השותף החדש להשכיר את המקרקעין בלא קבלת הסכמת האחרים. מכאן ואילך טעונה ההשכרה הסכמה, וכן כל פעולה שאיננה ניהול רגיל של המקרקעין.

סעיף 31(א') לחוק הקובע כי שותף רשאי להשתמש במקרקעין שימוש סביר בלא הסכמת יתר השותפים. איננו עומד לבעלים הנתבעים לפינוי. השכרת מקרקעין איננה מהווה שימוש רגיל במקרקעין.
כמו כן קבע בית המשפט כי המערער אינו יכול להיוושע גם מסעיף 34 (א') לחוק המקרקעין, אשר קובע כי כל שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים או לעשות בחלקו כל עיסקה אחרת בלא הסכמת יתר השותפים. עיסקת השכירות לא נראתה לבית המשפט עיסקה במקרקעין ולכן שלל את האפשרות לכך. וקבע באופן נחרץ כי ההשכרה אשר נעשתה על ידי המערער איננה תופסת. ודחה את עירעורו וקבע כי השכירות בטלה.

הערה: יצויין בזאת כי לאחר רציפות של כ - 30 שנה נצמדו בתי המשפט להלכה פסוקה הקובעת כי אין זכויות זולת הזכויות בחוק המקרקעין. דהיינו גם אם היו נוהלים הסכמים או מינהגים שנהגו קודם לחוק הרי שאלה אינם יכולים לעמוד בניגוד להוראות החוק.
בא עתה פסק דין אהרונוב אשר קובע כי יש זכויות שביושר ( תוצרת הארץ ) אשר בית המשפט קבע כי קיימות גם אם אינן עולות בקנה אחד עם הוראות חוק המקרקעין.