בעקבות חפציבה

הכותב עוה"ד משה סיון מתמחה בדיני הגנת הצרכן

בעיקבות קריסתה של חברת הבניה "חפציבה", אשר גרמה לרבים מן הרוכשים נזקים כבדים ועוגמת נפש.

סיון משה - עו"דנתן המחוקק את הדעת ,ותיקן בחוק: " מכר דירות - הבטחת השקעות של רוכשי דירות" . - תיקון מספר 4 ותיקון מספר 5 , חוק זה אמור להגן על כספי רוכשי דירות בפרויקטים.
המחוקק הוסיף חגורת הגנה נוספת לרוכשי הדירות מחברות הבניה.

כך שבמקרה של קריסתן יקבל הרוכש רשת ביטחון.

בחוק אשר נחקק בשנת 1974 הובטחו כספי הרוכש . רוכש אשר ישלם לקבלן מעל 7% מגובה התמורה על הדירה ,זכאי לדרוש ולקבל מהקבלן אחת מן האפשרויות להבטחת כספי הרוכש והן:- ערבות בנקאית או הערת אזהרה בטאבו או שיעבוד במשכנתא לטובת חברת נאמנות או רישום הבעלות בחלק היחסי של הקונה.
זהו שיפור לעומת 15% שהיו טרם התיקון לחוק.

המקובל כיום הוא, שקבלנים נותנים ערבות בנקאית להבטחת כספי התמורה, עבור כל תשלום שהרוכש משלם מנפיק הבנק המלווה את הפרוייקט ,כתב ערבות בנקאית המבטיח את כספי ההשקעה של הקונה.

כמו כן, הוסיף המחוקק מספר אלמנטים נוספים, אשר בקרות אחד מהם, תופעל הערבות הבנקאית לטובת הרוכש .והם צו הקפאת הליכים על ידי בית משפט ,או מחמת נסיבות שבהם נוצרה מניעה מוחלטת מלמסור את החזקה בדירה .
המניעה המוחלטת - היא החידוש בענין זה שלא היה קודם לכן.

כדאי לדעת - כתב הערבות הבנקאית בנוסחו הוא הקובע למעשה, מתי יקבל הרוכש את הערבות הבנקאית. - כגון הקפאת הליכים ע"י בימ"ש.
המחוקק מוסר את הסמכות למשרד השיכון לקבוע את נוסח הערבות הבנקאית וכן את נוסח פוליסת הביטוח אשר ימסור קבלן לידי הרוכש.

דא עקא, שהנסיבות אליהן נקלע פרוייקט הבניה, הם לאו דווקא ,מסוג שאותו מכסה הערבות הבנקאית, לעיתים הקבלן פשוט מפסיק לבנות במקרה כזה בד"כ ולא ניתן צו שכזה מבית המשפט.
במקרה שכזה מסרב הבנק, בדרך כלל ,לשלם את הערבות הבנקאית לרוכש, בטענה כי עדיין לא ארע מקרה הביטוח ,דהיינו חיוב הערבות לא נכנס לתוקפו.
בתיקון לחוק טרח המחוקק להוסיף - אף נסיבות שבהם נעצרה הבניה מכל סיבה שהיא.

דהיינו, אין צורך להמתין לצו הקפאת נכסים או צו כינוס נכסים על ידי בית המשפט.

יתר על כן, נוסח הערבות הבנקאית יקבע על ידי שר השיכון והבינוי ולא על ידי הקבלן או הבנק.

כמו כן ,הטיל המחוקק שורה של איסורים צווים ואף קנסות כבדים על הקבלנים.
כגון - חובת היידוע בכתב, על פיה מחוייב הקבלן להודיע לרוכש על זכותו להבטחת הכספים ששולמו לפי הדרכים שנקבעו בחוק.

יתר על כן ,הקבלן מחוייב להודיע לרוכש אם קיים בנק מלווה.
מקום שקיים בנק מלווה לפרוייקט הרי שמצבו של הרוכש מובטח יותר.
כי בנק כזה - מתחייב לשלם את המשך הליכי הבניה במקרה של קריסה.

עוד מחייב החוק את הקבלן והבנק המלווה - להנפיק שוברים לתשלום, עבור כל רוכש בפרוייקט הבניה, אשר ימסרו ישירות לידי הרוכש בעת חתימת החוזה, באמצעות שוברים אלה בלבד ישלם הרוכש לבנק.
הדבר מבטיח שכספי התמורה ילכו לבנק למימון הבניה ולא ימצאו דרכם לכיסים חמדניים.

במקרה שקיים בנק מלווה, הדרך המתחייבת היא שתשלומי התמורה, ישולמו על ידי הקונה, ישירות לחשבון הבנק המלווה ולא לידי הקבלן.

כבר ארע בארצינו, שהקבלנים התחכמו להוראה זו ודרשו לקבל לידיהם ,ישירות את תשלומי התמורה ,אותם הם שלשלו לכיסם ולא לחשבון הבנק המלווה.
כתוצאה מכך ,התנער לאחר מכן הבנק ולא הכיר בתשלום זה כתשלום נערב על ידו .

כמו כן, מחוייב עתה התאגיד הבנקאי, להמציא ערבות בנקאית, ישירות לרוכש לפי השוברים המשולמים בתוך 14 יום.
במקרה שכזה יהיה קל להראות שובר ששולם ולא ניתנה בגינו ערבות בנקאית.

התיקון החשוב ביותר הוא, שהמחוקק הקים גוף חדש הקרוי " הממונה על ניהול רישום ובירור פניות הציבור".

שר השיכון ימנה ממונה, אשר יעקב יבדוק יברר ויעניש, בקנסות כבדים למדי, קבלנים שיחרגו מהוראות החוק.
אל הממונה יכול לפנות כל רוכש דירה, אשר לדעתו ,קפחו את זכויותיו או שהוא נתקל בבעיה הנוגעת לנושא.

הקנסות כוללים עיצומים כספיים כבדים החל מ - חמישים אלף ₪ וגמור בלמעלה ממיליון ₪ באם קבלן יחרוג ויפר הוראות ,כגון אי יידוע הלקוח על דבר זכויותיו בכתב, או אי הנפקת שוברים כספיים כנ"ל. קנסות אלה יהיו בשיקול דעתו של הממונה ולא יהיה אף צורך בפניה לבית המשפט לצורך כך.

זאת ועוד , הקנסות ילכו ויעצימו עם כל יום בו מתמשכת ההפרה על ידי הקבלן.

בדרך כלל ברכישת דירה חדשה, ממנה הקבלן משרד עוה"ד המטפל בחוזים , דיווח מיסוי מקרקעין, רישום בית משותף ורישום הדייר .
עו"ד זה איננו דואג, בדרך כלל, לאינטרסים של הרוכש הואיל והוא ממונה מטעם הקבלן.
זאת למרות שהרוכש משלם את שכר טרחתו.

מומלץ לכל רוכש כי יפנה לייעוץ וליווי של עו"ד מטעמו, אשר יעמוד על זכויותיו בעיסקה,תוך עריכת בדיקות מקדימות טרם חתימת החוזה ויוודא שהעיסקה בטוחה .

מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

משה סיון, עו"ד